_edited_edited.jpg)
I nostri servizi
04. Risarcimento danni immobiliari
Risarcimento danni all'immobile
Può accadere che il tuo immobile subisca danni: ad esempio, potrebbero essersi infiltrazioni d'acqua sul soffitto o sulle pareti, o addirittura che l'immobile sia interessato da un incendio.
Ci è stato chiesto spesso, nei casi in cui l'immobile era stato venduto dopo il verificarsi dei danni, se potesse agire il vecchio proprietario, oppure se la legittimazione spettasse al nuovo. La legittimazione spetta senza dubbio al precedente proprietario, dal momento che è lui ad aver subito il danno, a prescindere dal fatto che successivamente abbia alienato il bene.
Può, inoltre, accadere che terzi, come un vicino di casa, lamentino danni che sarebbero stati causati dal tuo immobile.
In entrambi i casi, sia nel caso in cui il tuo immobile abbia subito danni sia che terzi asseriscano che tu abbia causato danni al loro immobile, è necessario che tu ti faccia assistere da un avvocato esperto in diritto immobiliare per ottenere il giusto risarcimento o per resistere all'avversa pretesa.
Danni da infiltrazioni. Come comportarsi
La più frequente delle ipotesi di danno occorso agli immobili è sicuramente quella connessa ad infiltrazioni d'acqua, siano esse provenienti dal tetto della casa, ovvero dai muri perimetrali, in prossimità delle finestre, o ancora finanche dalla rete fognaria.
Bene! La prima cosa da fare è proprio stabilire le cause dell'infiltrazione d'acqua. Questo avviene, innanzitutto, con l'ausilio di un tecnico (architetto, geometra o ingegnere).
Collaboriamo stabilmente con diversi tecnici, che saremo lieti di mettere a tua disposizione. Dopo aver eseguito un sopralluogo nel tuo appartamento, il tecnico individuerà le cause del problema, i lavori necessari a risolverlo e l'ammontare del tuo danno. Predisporrà, quindi, una relazione tecnica di parte, che potrà essere utilizzata in giudizio per consentirti di ottenere il tuo risarcimento.
L'individuazione delle cause del fenomeno infiltrativo in genere consente anche di individuare il responsabile del danno: può trattarsi, infatti, del condominio (se la causa delle infiltrazioni è costituita, ad esempio, da un difetto di manutenzione delle parti comuni dell'edificio, come il tetto), oppure potrebbe trattarsi del tuo vicino di casa, oppure ancora i danni potrebbero essere imputabili al gestore della rete idrica o fognaria del tuo Comune, o potrebbe dipendere tutto da vizi di costruzione dell'immobile, con conseguente responsabilità del costruttore.
Una volta individuato il responsabile con l'aiuto del nostro tecnico, provvederemo, su tuo incarico, a scrivere una diffida nei suoi confronti, intimandogli di eliminare le cause dell'infiltrazione di risarcire il danno.
Nel migliore dei casi, questo potrebbe essere sufficiente a raggiungere un accordo e a risolvere la questione.
Il procedimento per accertamento tecnico preventivo (a.t.p.)
Ove non sia stato possibile addivenire ad un accordo transattivo con la controparte, normalmente procederemo con il deposito di un ricorso per accertamento tecnico preventivo (a.t.p.).
L'a.t.p. è un procedimento giurisdizionale che precede un giudizio vero e proprio e che è finalizzato alla nomina, da parte del giudice, di un consulente tecnico d'ufficio (c.t.u.), il quale, nel contraddittorio tra le parti (anche la controparte sarà invitata a partecipare al procedimento tramite il proprio avvocato e un proprio tecnico di parte), accerta e descrive i danni, le relative cause, i lavori necessari all'eliminazione e quantifica, in termini economici, gli stessi danni.
Al termine del procedimento, il c.t.u. deposita la sua relazione, che potrà essere utilizzata anche in un eventuale giudizio di merito.
I vantaggi di ricorrere all'a.t.p. sono evidenti: innanzitutto, una volta depositata una relazione a te favorevole, la controparte sa che la stessa potrà essere utilizzata in giudizio e, quindi, sarà portata più facilmente a raggiungere un accordo.
In secondo luogo, la tempistica: se un procedimento civile ordinario dura, in Italia, mediamente tre anni, e a volte anche molto di più (dipende sostanzialmente dai vari tribunali), un a.t.p. si conclude mediamente in circa quattro mesi.
Il procedimento sommario di cognizione (art. 702-bis c.p.c.)
Se nemmeno in seguito al deposito della relazione del c.t.u. nell'a.t.p. sarà stato possibile trovare un accordo, occorrerà promuovere un giudizio e chiedere che il giudice condanni la controparte ad eseguire i lavori individuati dallo stesso c.t.u. e a risarcirti il danno. In questi casi la strada migliore è promuovere non un giudizio ordinario ma un giudizio sommario di cognizione.
Il procedimento sommario di cognizione ex art. 702-bis c.p.c. è un procedimento notevolmente accelerato e semplificato rispetto al giudizio ordinario. A seguito del deposito del ricorso, il giudice fisserà un'udienza invitando il ricorrente a notificare il ricorso con il decreto di fissazione d'udienza alla controparte. Il procedimento può concludersi già alla prima udienza, con l'ordinanza del giudice che decide sul ricorso è che, al pari di una sentenza, può consentirti di agire esecutivamente nei confronti della controparte.
La durata del procedimento si aggira mediamente intorno a otto o dodici mesi.
Quando l'immobile danneggiato è locato
Scenari parzialmente diversi si aprono quando l'immobile danneggiato è concesso in locazione a terzi.
Innanzitutto, va precisato che, in tal caso, oltre al proprietario, anche il conduttore, ai sensi dell'art. 1585, comma II, del codice civile, ha un'autonoma legittimazione ad agire nei confronti dei terzi che abbiano arrecato danni all'immobile diminuendone l'uso o il godimento. In sostanza, anche l'inquilino può chiedere, anche promuovendo un giudizio, senza necessità di intervento o autorizzazione del proprietario, il risarcimento del danno al terzo che lo abbia causato (ad esempio, il vicino che abbia causato spargimento d'acqua, oppure l'amministrazione condominiale quando il danno dipenda da una parte comune dell'edificio).
In secondo luogo, va sottolineato, però, che il proprietario locatore ha il dovere, ai sensi dell'art. 1576 del codice civile di mantenere l'immobile in buono stato locativo.
In pratica, in caso di danni all'immobile locato, è dovere del proprietario eseguire le riparazioni necessarie, ad eccezione di quelle di piccola manutenzione. Per fare un esempio, la rottura di un tubo posto all'interno di una parete che causa spargimento d'acqua dovrà essere riparata senza dubbio dal proprietario; la rottura di un elemento esterno dell'impianto idraulico, che non richieda l'intervento sulle opere murarie dovrà essere riparata dall'inquilino.
In tutte queste ipotesi, può spesso insorgere un contenzioso tra il locatore e il conduttore per stabilire a chi spetti l'esecuzione di una certa riparazione, oppure sulla corretta esecuzione della riparazione stessa.
Molto frequente nella pratica, inoltre, è l'ipotesi in cui il conduttore, lamentando un danno all'immobile locato, sospenda il pagamento dei canoni, oppure lo riduca.
Va subito chiarito che, di norma, la presenza di danni nell'immobile non autorizza il conduttore a non pagare arbitrariamente il canone. Ciò sarebbe possibile solo laddove, in ipotesi, l'immobile risulti del tutto inidoneo all'uso convenuto, come pure è possibile al conduttore ottenere una riduzione del corrispettivo laddove l'inidoneità sia parziale (ad esempio, in caso di inutilizzabilità di uno degli ambienti).
Assicurare il proprio immobile è sempre consigliato.
Le assicurazioni riguardanti gli immobili rientrano in due categorie: assicurazione contro i danni e assicurazione per la responsabilità civile.
Con la stipulazione di una polizza di assicurazione contro i danni, il proprietario si tutela da tutti o alcuni eventi dannosi (sinistri) che potrebbero colpire il suo immobile (incendio, spargimento d'acqua, eventi atmosferici etc.).
Differentemente, la polizza di assicurazione della responsabilità civile ha lo scopo di tutelare il patrimonio dell'assicurato dall'eventualità che, laddove egli abbia causato danni a terzi, questi ultimi ne richiedano il risarcimento.
Molte compagnie assicurative offrono polizze che contengono entrambe le garanzie.
La prima cosa cui bisogna prestare attenzione laddove si intenda stipulare una polizza di assicurazione sono le condizioni di polizza. Spesso, infatti, il contratto contiene ipotesi di esclusione o limitazione della garanzia, oppure limitazioni circa gli indennizzi erogabili. La lettura di un contratto di assicurazione spesso non è alla portata del cittadino comune e il rischio è quello di sottoscrivere un contratto che non offra garanzie sufficienti alle proprie esigenze.
Particolare attenzione va poi posta in ordine al comportamento da tenere in caso di sinistro.
La legge prevede, in particolare, due obblighi a carico dell'assicurato, in caso di sinistro: l'obbligo di avviso e quello di "salvataggio".
Il primo consiste nell'obbligo, come suggerisce la stessa espressione, di avvertire l'assicuratore o, come pure si usa dire, di denunciare il sinistro. L'avviso va dato entro tre giorni dall'evento o dalla sua scoperta.
Non denunciare un sinistro o denunciarlo in ritardo può comportare conseguenze particolarmente gravi per l'assicurato. Se, infatti, questi non denuncia il sinistro in mala fede, l'assicurazione potrebbe negare l'indennizzo; al contrario, se l'omissione o il ritardo è dipeso da colpa (incuria, negligenza etc.), l'indennizzo potrebbe essere ridotto se, a causa dell'omissione o del ritardo, l'assicuratore abbia visto pregiudicare i propri diritti o interessi.
L'obbligo di "salvataggio", invece, consiste nel fare tutto ciò che è possibile per ridurre le conseguenze dannose del sinistro (ad esempio, in caso di incendio, si potrebbe addirittura perdere il diritto all'indennizzo ove l'assicurato non abbia prontamente chiesto l'intervento dei vigili del fuoco).
Nella nostra esperienza, abbiamo poi constatato che, di frequente, le compagnie assicurative negano l'indennizzabilità di un sinistro. In tutti questi casi, è opportuno chiedere una consulenza ad un avvocato esperto di diritto immobiliare per valutare le azioni concrete da intraprendere a tutela dei propri diritti.
Chiedi un appuntamento
Hai a disposizione due modalità per incontrarci: puoi chiedere di venirci a trovare in studio, oppure puoi prenotare un appuntamento in videoconferenza tramite Zoom.
In quest'ultimo modo potrai ricevere la nostra consulenza direttamente a casa o in ufficio.
Nel nostro primo incontro, che sia di persona o via Zoom, ti daremo un parere preliminare sul tuo caso. Deciderai in seguito, insieme a noi, come proseguire per gestire la problematica che riguarda il tuo immobile.