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I nostri servizi

01. Consulenza nelle compravendite e contenzioso immobiliare

Le compravendite immobiliari

Che si tratti della casa acquistata per la propria famiglia, di una casa per le vacanze, di un immobile acquistato ad uso investimento, o che tu sia l'amministratore di una società immobiliare, l'acquisto (e la vendita) di un immobile è sempre un affare di particolare importanza e, per questo motivo, è sempre preferibile non approcciarvisi senza la necessaria cautela.

L'intervento di un avvocato esperto di diritto immobiliare è di fondamentale importanza sin dalle prime fasi, dalla redazione e sottoscrizione del contratto preliminare di vendita al momento della sottoscrizione dell'atto notarile. L'assistenza legale ti consente, infatti, di porti al riparo da eventuali contestazioni e controversie che potrebbero o ostacolare la conclusione dell'affare, facendoti perdere acconti e caparre già versati, o che potrebbero insorgere anche successivamente alla sottoscrizione dell'atto di vendita davanti al notaio. 

La fase delle trattative e del contratto preliminare

Le trattative per l'acquisto di un immobile trovano un momento fondamentale nella sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita, detto anche, nel linguaggio comune, compromesso.

Con il contratto preliminare di compravendita immobiliare una parte (promittente venditore) promette all'altra (promissario acquirente) di venderle un immobile e quest'ultima promette di acquistarlo. La proprietà non passa già dal promittente venditore al promissario acquirente, ma le parti assumono un impegno vincolante a concludere, in un momento successivo, il contratto di vendita vero e proprio, normalmente ricevuto da un notaio.

L'art. 1351 c.c. prevede che il contratto preliminare debba essere fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo. Pertanto, dal momento che la vendita immobiliare deve essere conclusa necessariamente in forma scritta, anche il preliminare di vendita immobiliare deve essere concluso per iscritto, sotto pena di nullità.

Laddove una delle due parti (promissario acquirente o promittente venditore) si rifiuti di sottoscrivere il contratto definitivo di vendita, ciascuna di esse, in base all'art. 2932 c.c., potrà rivolgersi al giudice per ottenere una sentenza che prenderà il posto del contratto e sancirà il passaggio di proprietà dell'immobile.

Particolarmente frequente è il caso in cui, per l'acquisto della casa o del terreno in questione, il compratore debba ricorrere ad un mutuo bancario. Ebbene, in questi casi, la redazione del contratto e l'inserimento di clausole specifiche risulta di fondamentale importanza per la tutela delle parti, potendosi trovare l'acquirente, da un lato, esposto al rischio di perdere eventuali acconti o caparre versate nel caso in cui non gli venga concesso il finanziamento dalla banca e il venditore, dall'altro, esposto a quello di restare perennemente in attesa che il compratore si attivi presso il proprio istituto di credito per ottenere il prestito e magari, nel frattempo, perdere altre occasioni di vendita.

La necessità di una corretta redazione del contratto, inoltre, si rende evidente anche in merito ad eventuali acconti o caparre versate dal promissario acquirente. Qualificare una somma come caparra o come semplice acconto, infatti, può fare molta differenza. 

Quelli appena fatti sono, ad ogni modo, solo alcuni esempi che aiutano a comprendere come, nella redazione di un contratto preliminare di vendita, sia sempre necessario affidarsi ad un avvocato esperto del settore immobiliare: non chiedere assistenza prima (immaginando magari di poter far da sé, ricorrendo a modelli standardizzati reperiti in internet o affidandosi a persone non qualificate) può significare trovarsi invischiati in un contenzioso e, quindi, dover necessariamente farsi difendere dopo.

contratto preliminare

La fase della vendita vera e propria

La fase successiva è costituita dalla sottoscrizione del contratto definitivo di vendita.

Di norma, l'atto di compravendita di un immobile è ricevuto da un notaio. In verità, la legge si limita a prevedere che le compravendite immobiliari debbano avvenire in forma scritta e, dunque, in teoria, sarebbe sufficiente una semplice scrittura privata; tuttavia, dal momento che, ai fini della trascrizione presso i registri immobiliari, le sottoscrizioni delle parti devono essere autenticate, la vendita avviene praticamente sempre davanti al notaio.

Le spese relative all'onorario del notaio e alle imposte da versare all'erario in relazione alla compravendita sono a carico della parte acquirente, anche se le parti possono addivenire ad un diverso accordo.

Documenti necessari per la stipula del contratto sono, oltre ovviamente ai documenti di identità delle parti contraenti, l'estratto di matrimonio o il certificato di stato libero o di unione civile, eventuali convenzioni patrimoniali o accordi di convivenza, l'atto di provenienza dell'immobile (vale a dire l'atto con il quale il venditore è divenuto proprietario: precedente compravendita, donazione etc.) e, infine, l'attestazione di prestazione energetica dell'immobile.

Quest'ultimo documento è sempre necessario per la generalità degli immobili, salvo alcune ipotesi specifiche di esenzione. Tra le più ricorrenti nella pratica si possono ricordare, ad esempio, ruderi e fabbricati abbandonati, locali garage, rimessa e box auto, fabbricati "al rustico", fabbricati allo stato di "scheletro strutturale", fabbricati isolati di superficie utile inferiore a 50 mq.

Sebbene, come si diceva, l'atto di vendita sia redatto da un professionista qualificato, qual è il notaio, è sempre opportuno affidarsi ad un avvocato esperto di diritto immobiliare sottoponendogli, prima della stipulazione, la bozza dell'atto, affinché verifichi se lo stesso sia perfettamente rispondente alle esigenze specifiche della parte e tuteli adeguatamente i suoi interessi.

Vendita vera e propria

Le problematiche post-vendita. Le garanzie per evizione e vizi

Problematiche in relazione alla compravendita di un immobile possono insorgere - ahimé - anche successivamente all'acquisto.

In particolare, la legge prevede, a favore dell'acquirente e a carico del venditore, due garanzie: la garanzia per evizione e quella per vizi della cosa venduta.

In base alla garanzia per evizione (art. 1483 c.c.), il venditore è tenuto a garantire il compratore contro l'ipotesi che un terzo lo privi del bene, vantando diritti sullo stesso. È il caso, ad esempio, in cui si accerti che il bene, nel nostro caso l'immobile, non era di proprietà del venditore (che quindi non poteva venderlo), ma di un terzo, il quale promuove un giudizio al fine di rivendicarne la proprietà e risulti, alla fine, vittorioso. In questo caso, il venditore dovrà risarcire il compratore del danno subito, comprensivo dei frutti della cosa che egli abbia dovuto restituire al vero proprietario (per esempio, nel caso in cui l'immobile fosse concesso in locazione e il terzo ottenesse la condanna alla restituzione, da parte di chi lo aveva acquistato, di tutti i canoni riscossi, il venditore dovrà risarcire quest'ultimo non solo in relazione al valore dell'immobile ma anche all'importo che abbia dovuto pagare al terzo a titolo di restituzione dei canoni di locazione incassati dall'inquilino).

La garanzia per vizi (art. 1490 c.c.), molto più frequente nella pratica, riguarda eventuali vizi della cosa, nel nostro caso dell'immobile venduto, quando essi ne diminuiscano di molto il valore. Trattasi, ad esempio, di problematiche legate ad infiltrazioni d'acqua o umidità, muffa, difetti dell'impianto di riscaldamento o di quello idraulico etc.

Deve trattarsi di vizi particolarmente gravi: vizi lievi non sono oggetto di garanzia.

Tale garanzia non può essere esclusa dalle parti e l'eventuale patto in tal senso è nullo.

Tuttavia, la garanzia si estende solo ai vizi che fossero già esistenti alla data della vendita (e che quindi non siano insorti successivamente) e che fossero occulti, cioè non evidenti o facilmente riconoscibili (a meno che il venditore non abbia dichiarato che l'immobile era esente da vizi).

Come comportarsi nel caso in cui vengano riscontrati vizi. La prima cosa da fare laddove il compratore si accorga, successivamente alla vendita, della presenza di vizi occulti gravi è denunciarli al venditore. In sostanza, occorrerà inviargli una lettera raccomandata con cui lo si informa della presenza dei vizi. Facciamo subito presente che, per la gestione di vicende simili, è sconsigliato far da sé, ma è sempre meglio ricorrere, sin dall'inizio, all'assistenza di un avvocato. Ogni volta che si redige uno scritto potenzialmente destinato ad essere utilizzato in giudizio, bisogna sapere cosa è meglio scrivere, come scriverlo ma anche cosa non scrivere: basta poco è l'esito del giudizio può essere irrimediabilmente compromesso.

La denuncia va fatta entro il termine ultimo di otto giorni dalla scoperta del vizio. Essa non è necessaria se il venditore ha riconosciuto la presenza del vizio stesso. A meno che ciò non sia avvenuto per iscritto, ad ogni modo, è consigliabile sempre effettuare la denuncia (verba volant). 

L'azione per far valere la garanzia è soggetta ad un termine di prescrizione molto breve, pari a solo un anno. Anche per questo, è consigliabile affrontare immediatamente la problematica.

Attivando la garanzia, il compratore può scegliere se chiedere il risarcimento del danno o la risoluzione del contratto. Tale scelta può essere effettuata fino alla proposizione del giudizio. 

Post vendita
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Hai a disposizione due modalità per incontrarci: puoi chiedere di venirci a trovare in studio, oppure puoi prenotare un appuntamento in videoconferenza tramite Zoom.

In quest'ultimo modo potrai ricevere la nostra consulenza direttamente a casa o in ufficio.

Nel nostro primo incontro, che sia di persona o via Zoom, ti daremo un parere preliminare sul tuo caso. Deciderai in seguito, insieme a noi, come proseguire per gestire la problematica che riguarda il tuo immobile.

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