I nostri servizi

Problematiche in relazione alla compravendita di un immobile possono insorgere - ahimé - anche successivamente all'acquisto.

In particolare, la legge prevede, a favore dell'acquirente e a carico del venditore, due garanzie: la garanzia per evizione e quella per vizi della cosa venduta.

In base alla garanzia per evizione (art. 1483 c.c.), il venditore è tenuto a garantire il compratore contro l'ipotesi che un terzo lo privi del bene, vantando diritti sullo stesso. È il caso, ad esempio, in cui si accerti che il bene, nel nostro caso l'immobile, non era di proprietà del venditore (che quindi non poteva venderlo), ma di un terzo, il quale promuove un giudizio al fine di rivendicarne la proprietà e risulti, alla fine, vittorioso. In questo caso, il venditore dovrà risarcire il compratore del danno subito, comprensivo dei frutti della cosa che egli abbia dovuto restituire al vero proprietario (per esempio, nel caso in cui l'immobile fosse concesso in locazione e il terzo ottenesse la condanna alla restituzione, da parte di chi lo aveva acquistato, di tutti i canoni riscossi, il venditore dovrà risarcire quest'ultimo non solo in relazione al valore dell'immobile ma anche all'importo che abbia dovuto pagare al terzo a titolo di restituzione dei canoni di locazione incassati dall'inquilino).

La garanzia per vizi (art. 1490 c.c.), molto più frequente nella pratica, riguarda eventuali vizi della cosa, nel nostro caso dell'immobile venduto, quando essi ne diminuiscano di molto il valore. Trattasi, ad esempio, di problematiche legate ad infiltrazioni d'acqua o umidità, muffa, difetti dell'impianto di riscaldamento o di quello idraulico etc.

Deve trattarsi di vizi particolarmente gravi: vizi lievi non sono oggetto di garanzia.

Tale garanzia non può essere esclusa dalle parti e l'eventuale patto in tal senso è nullo.

Tuttavia, la garanzia si estende solo ai vizi che fossero già esistenti alla data della vendita (e che quindi non siano insorti successivamente) e che fossero occulti, cioè non evidenti o facilmente riconoscibili (a meno che il venditore non abbia dichiarato che l'immobile era esente da vizi).

Come comportarsi nel caso in cui vengano riscontrati vizi. La prima cosa da fare laddove il compratore si accorga, successivamente alla vendita, della presenza di vizi occulti gravi è denunciarli al venditore. In sostanza, occorrerà inviargli una lettera raccomandata con cui lo si informa della presenza dei vizi. Facciamo subito presente che, per la gestione di vicende simili, è sconsigliato far da sé, ma è sempre meglio ricorrere, sin dall'inizio, all'assistenza di un avvocato. Ogni volta che si redige uno scritto potenzialmente destinato ad essere utilizzato in giudizio, bisogna sapere cosa è meglio scrivere, come scriverlo ma anche cosa non scrivere: basta poco è l'esito del giudizio può essere irrimediabilmente compromesso.

La denuncia va fatta entro il termine ultimo di otto giorni dalla scoperta del vizio. Essa non è necessaria se il venditore ha riconosciuto la presenza del vizio stesso. A meno che ciò non sia avvenuto per iscritto, ad ogni modo, è consigliabile sempre effettuare la denuncia (verba volant). 

L'azione per far valere la garanzia è soggetta ad un termine di prescrizione molto breve, pari a solo un anno. Anche per questo, è consigliabile affrontare immediatamente la problematica.

Attivando la garanzia, il compratore può scegliere se chiedere il risarcimento del danno o la risoluzione del contratto. Tale scelta può essere effettuata fino alla proposizione del giudizio.