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02. Locazioni immobiliari
Locazioni immobiliari
Concedere un immobile in locazione è da sempre il metodo più utilizzato per mettere a frutto il proprio investimento immobiliare, in quanto consente di ottenere una rendita costante nel tempo, che costituisce, dunque, un'entrata fissa e tendenzialmente certa per il proprietario locatore.
Dal momento in cui l'immobile viene locato, si instaura un nuovo rapporto giuridico con il conduttore, comunemente detto anche inquilino. Dalla conclusione del contratto di locazione nascono nuovi diritti e nuovi obblighi per entrambe le parti.
È di fondamentale importanza farsi assistere da un avvocato esperto del settore sin dalle prime fasi del rapporto, dunque, dalla redazione e dalla sottoscrizione del contratto di locazione e poi, naturalmente, in tutte le controversie che dovessero malauguratamente insorgere con il conduttore.
Redazione del contratto di locazione. Perché è consigliabile che se ne occupi un avvocato immobiliarista
Moltissimi nostri Clienti si rivolgono a noi per farsi assistere nelle controversie insorte con i propri inquilini. A volte, tuttavia, il contratto di locazione non era stato redatto da noi.
Internet abbonda di formulari di contratti di locazione generici, che il proprietario locatore crede di poter utilizzare indiscriminatamente per qualsiasi situazione concreta, per la locazione di qualsiasi immobile. Nulla di più errato.
Allo stesso modo, ci capita spesso di leggere contratti di locazione redatti da professionisti di altri settori, come commercialisti o consulenti a vario titolo. E anche lì sovente insorgono problemi. Fatte salve alcune eccezioni, infatti, professionisti di settori diversi da quello legale non conoscono adeguatamente la normativa in materia di locazioni, normativa particolarmente insidiosa e spesso ingiustamente sottovalutata e si trovano assai di frequente a commettere errori, anche gravi, nella redazione dei contratti, errori che poi possono avere conseguenze anche serie per la tutela del cliente, specie in caso di contenzioso con il conduttore.
Vi è poi un aspetto che rende l'avvocato il professionista più idoneo alla redazione del contratto di locazione e dei contratti in generale: a differenza di altre categorie (commercialisti, consulenti del lavoro etc.), l'avvocato ha pratica di contenzioso e, dunque, meglio di altri è in grado di effettuare delle previsioni sulle possibili difese che ciascuna delle parti potrebbe svolgere in un'eventuale causa.
La strada maestra, dunque, resta quella di affidarsi ad un avvocato immobiliarista per la redazione del contratto di locazione.
Sfratto
Lo sfratto è la procedura che consente al locatore di liberare l'immobile dal conduttore.
Due sono le tipologie di sfratto: lo sfratto per morosità e lo sfratto per finita locazione.
Il primo caso è certamente il più noto e l'espressione non necessità di ulteriori chiarimenti; si parla, invece, di sfratto per finita locazione quando il contratto è giunto alla sua naturale scadenza e non è stato rinnovato, nemmeno tacitamente.
Vi è poi un altro procedimento abbastanza ricorrente: la licenza per finita locazione, che differisce dallo sfratto per finita locazione per il semplice motivo che, quando il procedimento viene instaurato, il contratto non è ancora scaduto, ma, semplicemente, il locatore vuole chiarire sin da subito che, alla scadenza, il conduttore dovrà uscire dall'immobile e vuole sin da subito procurarsi un titolo esecutivo da azionare nel caso in cui l'immobile non venga liberato alla scadenza, senza dover attendere i tempi della convalida dello sfratto successivamente.
È comunque sempre indispensabile che tra le parti sia stato concluso un contratto di locazione scritto e regolarmente registrato.
In tutti e tre i casi, la liberazione dell'immobile avviene in due fasi.
La prima fase, la convalida dello sfratto (o della licenza), avviene davanti al giudice. Si tratta di un procedimento tendenzialmente molto rapido che, nella maggioranza dei casi si conclude in meno di due mesi.
In pratica, l'avvocato del locatore notifica al conduttore un'intimazione di sfratto, citandolo davanti al giudice affinché lo sfratto sia convalidato.
Al termine del procedimento (se il conduttore non compare in udienza, oppure se, pur comparendo, non si oppone, oppure ancora se la sua opposizione non è fondata su prova scritta o di pronta soluzione) il giudice ordina al conduttore di liberare l'immobile entro una determinata data e lo sfratto diventa esecutivo.
La seconda fase, quella, appunto, dell'esecuzione, si apre se il conduttore non ha liberato spontaneamente l'immobile alla data stabilita dal giudice. L'ufficiale giudiziario si reca presso l'immobile ingiungendo al conduttore di liberarlo. Normalmente, ciò non avviene sin dal primo accesso, e possono essere necessari anche più accessi dell'ufficiale giudiziario. La tempistica dell'intera fase dipende in sostanza dal carico di lavoro dell'ufficiale giudiziario competente. Per esperienza, possiamo dire che, in media, si conclude in circa due o tre mesi. Nei casi più gravi, ove il conduttore rifiuti di lasciare l'appartamento anche dopo l'ingiunzione dell'ufficiale giudiziario, viene richiesto l'intervento della Forza pubblica.
È importante sapere che, ove non venga promosso lo sfratto per morosità, oppure il locatore non richieda al Tribunale, tramite il suo avvocato, l'emissione di un'ingiunzione di pagamento, i canoni non versati dal conduttore vengono comunque tassati. Anche sotto questo aspetto, dunque, è consigliabile agire con rapidità per non subire, oltre al danno del mancato incasso dei canoni, anche la beffa di dover pagare le imposte sui canoni non incassati.
Recupero crediti da canoni di locazione non pagati
Ulteriore istituto a tutela del locatore contro il comportamento illegittimo del conduttore che non versa i canoni è l'ingiunzione di pagamento.
Questo strumento può essere attivato anche contemporaneamente a quello dello sfratto per morosità (chiedendo contestualmente che il giudice ordini all'inquilino moroso sia di liberare l'appartamento sia di pagare i canoni scaduti e quelli che scadranno fino all'effettiva liberazione.
In tal caso, il decreto ingiuntivo sarà immediatamente esecutivo.
In alternativa, è possibile chiedere l'ingiunzione di pagamento anche senza sfrattare il conduttore moroso.
In entrambi i casi la prova del credito è costituita dal contratto di locazione regolarmente registrato e al locatore sarà sufficiente dichiarare nel ricorso, tramite il proprio avvocato, di non aver percepito i canoni. A quel punto, l'onere della prova di un eventuale pagamento ricadrà unicamente sul conduttore moroso.
Il decreto ingiuntivo esecutivo emesso dal giudice consente di avviare la successiva fase dell'esecuzione forzata per il recupero delle somme. Sarà quindi possibile, tra l'altro, pignorare lo stipendio, il conto corrente, i veicoli, i mobili o anche gli immobili dell'inquilino per recuperare il proprio credito.
Anche il procedimento per ingiunzione di pagamento consente di ottenere la detassazione dei canoni non riscossi.
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In quest'ultimo modo potrai ricevere la nostra consulenza direttamente a casa o in ufficio.
Nel nostro primo incontro, che sia di persona o via Zoom, ti daremo un parere preliminare sul tuo caso. Deciderai in seguito, insieme a noi, come proseguire per gestire la problematica che riguarda il tuo immobile.